Iura Praediorum DER.

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Derecho

Concepto y clases. Son ciertos derechos reales, llamados también servitutes, que los propietarios de predios vecinos pueden establecer voluntariamente para que un predio? (llamado sirviente) "sirva" a otro (dominante), de manera permanente, proporcionándole así la ventaja de un uso limitado. La vecindad es necesaria para que pueda establecerse la relación de uso directo entre uno y otro fundo, pero es admisible que estén separados por una vía pública o por un río vadeable; los propietarios de, los fundos han de ser personas distintas, pues nulli res sua servit. La "permanencia" de la servidumbre quiere decir que el beneficio de un uso temporal no puede ser objeto de una servidumbre, sino de una obligación de permitir por parte de un propietario a favor de otro; esta perpetuidad de la servidumbre es compatible con que su ejercicio no sea continuado, sino intermitente: de acuerdo con esto se distinguen las servidumbres "continuas" de las "discontinuas". Otra de las características de las servidumbres es la de ser derechos solidarios e indivisibles. Esto quiere decir que la servidumbre subsiste íntegra aunque se dividan los predios dominante o sirviente, y no se puede adquirir ni extinguir parcialmente; así, si el propietario del fundo dominante adquiere uno solo de los sirvientes, retiene la servidumbre íntegra (Juliano, Digesto,8.3.3 l).

La concurrenciade losi. p.supone una limitación de la propiedad del predio sirviente; precisamente es el propio fundo el que sufre el gravamen y no el propietario quien se obliga: de aquí deriva el principio romanístico de que toda servidumbre consiste en un padecer (servitus in faciendo consistere nequit). No constituye una excepción a este principio la existencia de una servitus oneris ferendi, o servidumbre de apoyo en el muro vecino, pues el propietario de éste debe cuidar de que la pared se encuentre en buen estado, de tal forma que la negligencia en este cuidado equivale a un daño producido. Se llaman prediales las servidumbres porque se establecen para gravar y favorecer los predios y sólo indirectamente afectan a los propietarios de los mismos. De aquí se deriva que el nombre más apropiado para referirse a ellas seaprecisamente el de i. p., "derechos de los predios";en consecuencia, no se puede vender el agua objeto de servidumbre para regar otras fincas que no sean la "dominante".

Hemos visto que la servidumbre consiste siempre en un padecer del predio sirviente. Pero, desde el punto de vista del predio dominante puede consistir en una intromisión, immissio, lícita sobre el fundo sirviente (son las llamadas "servidumbres positivas"), o en un derecho a impedir, ius prohibendi, ciertos actos en el predio sirviente (servidumbres negativas). Es claro que, en principio, las immissiones en lo ajeno son ilícitas y que el perjudicado puede impedirlas ejercitando su ius prohibendi; incluso, en caso de persistencia dispone de los interdictos uti possidetis y quod vi aut clam, o, si quien perturba pretende tener derecho a la perturbación, de las acciones negatorias correspondientes. De otra parte, cada propietario puede hacer en su finca todo lo que quiera siempre y cuando no produzca una immissio en el predio vecino. La Jurisprudencia es quien determina casuísticamente qué se entiende por immissio, así, p. ej., permite el humo que sale de una cocina, pero no el de una fábrica, etc. También la Jurisprudencia aporta soluciones interesantes en relación con los pasos necesarios u obligados: así se estima que los propietarios de fundos limítrofes con un río público deben dejar libre el uso de la ribera para la comodidad de la navegación fluvial; igualmente, los propietarios de los fundos limítrofes con la vía pública deben permitir el paso por el propio fundo cuando la vía se hace intransitable; a partir del s. III d. C., cuando un sepulcro queda enclavado en un predio ajeno al titular del sepulcro, puede solicitar del magistrado que imponga un paso necesario. La constitución de una servidumbre es lo que otorga licitud a una immissio o lo que convierte en ilícito los actos del propietario sobre el propio fundo. Las servidumbres suelen ser clasificadas por los autores escolásticos en dos grandes tipos: "rústicas" y "urbanas", según su fin económico sea agrario o de edificación.

Las principales servidumbres rústicas son las de: iter (paso a pie o a caballo), actos (paso de carro y ganado), via (camino, en el sentido más genérico), aquae ductus (conducción de agua por superficie) y aquae haustus (extracción de agua, que fue extendida también al acceso al pozo o manantial). Las principales servidumbres urbanas son las de luces (en sus modalidades de poder abrir ventanas, impedir que el vecino eleve la edificación actual, ius altius non tollendi), o vistas; también las de desagüe, apoyo de viga, o apoyo sobre un muro; luego, las de salientes: para dejar caer el agua de lluvia desde el tejado, ius stillicidii, o por un canalón, ius fluminis, y también la de proyectar terrazas o balcones sobre el predio vecino.

Defensa de las servidumbres. La acción de que dispone el propietario del fundo dominante es la vindicatio servitutis, que puede utilizar contra cualquier poseedor que impida el ejercicio de la servidumbre. Esta acción, como su nombre indica, es semejante a la reivindicatoria y tiene cláusula arbitraria (v. ACCIÓN II, 1), que permite la absolución cuando se da una cautio (v. STIPULATIO) de non amplius turbando; contra el que no se defendía ante una vindicatio servitutis es probable que el Pretor diera un interdictum quam servitutem, semejante al quem fundum. Existen otros interdictos especiales para defender el uso de las servidumbres, para facilitar la entrada en el predio sirviente, etc. Todos ellos con la cláusula de posesión viciosa, si bien no se aplica a las servidumbres el interdicto uti possidetis. El titular del derecho de servidumbre dispone de un interdicto llamado demolitorium contra las obras que se comiencen a hacer (no contra las ya terminadas) en el predio vecino y atenten contra la integridad del derecho de servidumbre. El interdicto, cuya finalidad es la de deshacer lo hecho, ha de ser necesariamente precedido de una denuncia al magistrado por la obra nueva, operis novi nuntiatio. El magistrado puede rechazar la denuncia, si no la cree fundada, o exigir una caución al demandado, pero si reconoce el ius prohibendi concede el interdicto.

Constitución y extinción. Originariamente, las servidumbres sólo podían constituirse mediante mancipatio o mediante in iure cessio, puesto que las antiguas servidumbres rústicas eran consideradas res mancipi. Es probable que las cuatro servidumbres rústicas más antiguas pudieran ser usucapidas por el uso continuado durante dos años; pero, al desarrollarse el cuadro de las servidumbres y distinguirse el usus de la possessio, una lex Scribonia (quizá posterior al 69 a. C.) hizo imposible la usucapión de las servidumbres. Es posible que en el Derecho clásico el pretor concediera una actoo utilis al propietario de un fundo que hubiese ejercitado de hecho el contenido de una servidumbre predial durante un largo periodo de tiempo. La doctrina romanista habla al respecto de diuturnus usas, vetustas, si bien los textos no son fidedignos.

Uno de los procedimientos más utilizados es el de la deductio. El propietario de dos fundos contiguos, que ha enajenado uno de ellos mediante mancipatio o in iure cessio, constituye, a favor del que resta en su propiedad y a cargo del vendido, una servidumbre, declarando su voluntad al respecto en el momento de producirse el acto de trasmisión de la propiedad. También puede realizarse la deductio en un legado, constituyendo la servidumbre a favor de un predio que adquirirá el heredero y sobre el que se lega; esto es posible siempre que se trate de un legado vindicatorio, pues con el damnatorio sólo se puede conseguir que el heredero se obligue él a constituir una servidumbre.

Una particularidad presentaban los fundos situados en las provincias. Es claro que no podían ser objeto de dominium ex iure Quiritium por parte de particulares; tampoco se les podían aplicar los negocios de la mancipatio y de la in are cessio. Por todos estos motivos no se concibe la existencia y la constitución de servidumbres prediales. Se recurría, por tanto, a convenios escritos, llamados pactiones el stipulationes, expresión que se interpreta en el sentido de que los titulares del derecho de disposición de fundos provinciales se obligaban a respetar el ejercicio de actividades idénticas a las servidumbres romanas. Con la evolución del concepto de propiedad provincial, las limitaciones impuestas a los disponentes de los fundos provinciales sobre la base de relaciones obligatorias fueron consideradas como verdaderos y propios derechos reales y asimiladas a las servidumbres prediales. Por tanto, parece posible admitir ya en época clásica la constitución del derecho de servidumbre a través de relaciones obligatorias entre el propietario del fundo sirviente y el propietario del fundo dominante; estos derechos, sin embargo, una vez creados, gravan los fundos de manera permanente, con independencia de las personas del acreedor y deudor. Parece probable, por lo demás, que a los propietarios de los fundos provinciales dominantes que no fuesen herederos de aquel que había constituido a su propio favor la obligación, se les concedía una acción útil en defensa de su derecho a imponer la observancia de una limitación al propietario del fundo sirviente.

A causa de la unificación de los fundos itálicos y provinciales en el nuevo concepto de propiedad se hizo posible que la convención entre las partes se convirtiera también en Italia en uno de los medios normales a través de los cuales se constituían las servidumbres. En el Derecho justinianeo, una vez desaparecidas las instituciones formales de la mancipatio y de la in iure cessio, la servidumbre se podía constituir con cualquier especie de convenio, sin sujetarse a ninguna forma y en base a cualquier causa. Incluso parece que se llegó a admitir en Derecho justinianeo que la constitución de la servidumbre podía producirse incluso con la pasividad por parte del propietario de un fundo ante las actividades realizadas sobre el inmueble por parte del propietario de otro fundo. También, con motivo del oscurecimiento de la distinción entre usus y possessio se admitió una quasi possessio de las servidumbres y, en consecuencia, la adquisición mediante el ejercicio de una servidumbre durante los plazos de la longi temporis praescriptio, así como una especie de traditio consistente en la inhibición voluntaria del ius prohibendi ante la immissio del vecino. Justiniano llegó incluso a admitir las servidumbres por una presunción de la voluntad tácita del testador de convertir en servidumbres los servicios existentes, entre sus propios predios, antes de la distribución testamentaria de los mismos (la llamada destinación del padre de familia); el precedente clásico de esta institución parece existir en el iter ad sepulchrum que se considera deducido, y da lugar a la acción contractual, cuando el vendedor de una finca se reserva el sepulcro (Ulpiano, Digesto, 11,7,10).

Las servidumbres prediales se extinguen:

1) Por confusión, es decir, cuando se une en el mismo sujeto la cualidad de propietario del fundo dominante y del fundo sirviente. Además, se requiere que la unión se realice enteramente, pues la indivisibilidad esencial del derecho de servidumbre impide una confusión parcial.

2) Por desaparición de la utilidad del servicio, a causa de transformación del predio, inundación definitiva, exclusión del comercio, etc. En todo caso puede ocurrir que se produzca el restablecimiento de la así extinguida, p. ej., en una servidumbre de vistas, cuando hay un predio intermedio no sirviente que levanta más alto -lo que evidentemente hace inútil la servidumbre de vistas-, pero que luego derriba lo edificado (Digesto, 8,5,6 pr.), o cuando el río que invade permanentemente un predio luego se retira otra vez (Javole, Digesto, 7,4,24 pr.).

3) Por renuncia del titular mediante una in iure cessio en una acción negatoria.

4) Por desuso de la servidumbre (quizá con la excepción del iter ad sepulchrum) por un periodo de dos años en el Derecho clásico, de 10 entre presentes y de 20 entre ausentes en el posclásico. Para las servidumbres urbanas no basta el no uso, sino que es necesario que el propietario del fundo sirviente haya poseído éste durante el periodo de tiempo necesario para hacer imposible el ejercicio de la servidumbre.

V. t.: SERVIDUMBRE.

E. VALIÑO DEL RÍO.

BIBL.: Á. D’ORS, Derecho privado romano, Pamplona 1968, 196 ss.; LuCAs FERNÁNDEZ, La servidumbre predial de paso en el Derecho civil común español, Murcia 1963, 35 ss.; B. BIONDI, Le servitú prediali nel diritto romano, Milán 1954, y la rec. de M. C. IGLESIAS, "Anuario de Historia del Derecho Española, 20, 1950, 902 ss.; G. FRANCIOSI, Studi sulle servitú prediali, Nápoles 1967; J. BONET CORREA, "Anuario de Historia del Derecho Española, 1948-49, 304 ss.